10 erreurs à ne pas commettre quand vous investissez en immobilier

Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier pour lequel vous avez eu le coup de cœur. Avant de passer à l’acte d’achat, consultez notre petite check-list pour éviter de commettre un impair.

Acheter sa résidence principale implique d’engager d’importantes sommes d’argent, parfois les économies de toute une vie. Il ne faut donc pas se précipiter au prétexte d’un coup de cœur et craquer sur un bien qui ne conviendrait ni à vos besoins ni à votre budget. Mais si vous êtes prêt à vous lancer et que vous respectez certaines précautions, n’hésitez pas ! Quels sont alors ces écueils à éviter ? 

1- Mal évaluer ses besoins immédiats… et les évolutions à venir

Trop grand, trop petit… se tromper sur la superficie de son futur logement est l’un des principaux écueils à éviter au moment de chercher le nid où s’installer. Pour prévenir des désagréments ultérieurs, interrogez-vous d’abord sur le nombre de pièces dont vous avez réellement besoin. Si penser au présent est certes important, se projeter dans l’avenir l’est tout autant. Exemple : si vous espérez agrandir votre famille dans un futur proche, évitez d’acheter un deux-pièces car multiplier les achats et reventes coûte cher. En plus du prix de l’acquisition, s’ajouteront les frais liés au déménagement, des travaux éventuels mais aussi les droits de mutation, communément appelé « frais de notaire ». Enfin, faites le point sur vos finances et vos possibilités d’emprunt. Sauf à vouloir perdre du temps, il est inutile de visiter un bien qui excède votre budget.

 

2- Acheter au mauvais endroit

En matière d’investissement immobilier il y a une règle d’or : la localisation. Avant de choisir l’emplacement de votre futur logement, renseignez-vous sur les zones où l’emploi se développe, elles seront à coup sûr dynamiques dans les prochaines années. Préférez un endroit près des écoles, des commerces et des moyens de transport. Ce sont des éléments que rechercheront vos futurs locataires ou acheteurs.

 

3– Omettre de vérifier si le bien convoité est au prix du marché

Acheter au juste prix est essentiel car si vous êtes amené à revendre rapidement dans un contexte de stagnation ou de baisse des prix, vous courrez le risque de perdre de l’argent. Pour autant, il est parfois difficile de savoir exactement comment se situe le marché tant chaque logement est différent. Pour vous aider, vous pouvez utiliser quelques sites Internet, à l’instar de, LaCoteImmo ou MeilleursAgents, ou encore le site DVF qui vous donnent, ville par ville et parfois rue par rue, des fourchettes de prix au mètre carré ou pour ce dernier les prix des biens immobilier vendus dans le quartier convoité. Ces sites ne sont pas infaillibles et ne donnent qu’un aperçu du marché. Mais ils peuvent vous fournir des arguments pour négocier au plus juste le logement qui vous intéresse.

 

4– Ne pas vérifier s’il y a des nuisances dans le proche environnement

Rien de pire que d’emménager et de constater que votre nouveau voisin a transformé sa maison en boîte de nuit. Avant de vous engager, il convient de procéder à des petits contrôles. A commencer par s’assurer de la tranquillité des lieux. Le plus simple est de se rendre sur place plusieurs jours d’affilée à plusieurs heures de la journée… et de la soirée. Profitez également de ces visites pour vous rendre compte de l’ensoleillement du bien.

Des applications et sites Internet peuvent également vous y aider. Ainsi, le portail d’annonces immobilières Bien’ici propose gratuitement un simulateur pour vous faire une idée de l’exposition de votre future habitation, quelles que soit la période de l’année et l’heure du jour.

Enfin, si vous avez été séduit par le caractère paisible d’un logement ou par la vue dégagée qu’il offre, mieux vaut vérifier que ces atouts ne vont pas disparaître dans un futur proche. Il serait dommage que votre vue soit gâchée par un immeuble ou qu’une voie rapide passe au fond de votre jardin. Afin d’en avoir la garantie, renseignez-vous auprès de la mairie, au service urbanisme, sur les projets de construction et plus généralement sur ceux d’urbanisme prévus dans le quartier, ou encore consultez le Plan Local d’Urbanisme ( PLU) sur le site internet de la ville où vous avez trouvé votre nid douillet. Ces vérifications sont à faire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, car vous n’avez que dix jours pour vous rétracter une fois ce document signé.

 

 

5- Sous-estimer les travaux à prévoir et ne pas être attentif aux documents de vente

En une visite, il est souvent difficile de juger de l’état complet d’un bien. Problème : ces travaux dont vous n’aviez pas forcément conscience au moment de vous engager peuvent grever votre budget. D’où l’importance d’être vigilant au moindre détail afin de lister au mieux les futures dépenses. Cela commence dès l’extérieur, en vérifiant si un ravalement de façade ou une réfection de toiture s’impose. Une fois à l’intérieur, assurez-vous du bon état du tableau électrique, idéalement avec présence d’un interrupteur différentiel permettant de protéger les occupants du domicile des risques d’électrisation, des fenêtres, idéalement en double vitrage et bâtis en PVC ou aluminium) et traquez toute trace d’infiltration dans les murs et plafonds.

Si besoin, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un artisan ou un architecte. Vous pouvez aussi interroger l’agent immobilier en charge de la vente. Autre précaution : vous appuyer sur le dossier de diagnostic technique (DTT), remis au plus tard lors de la signature de l’avant-contrat. Ce document indique l’éventuelle présence de termites, mérules (mention obligatoire si le bien mis en vente se situe dans une zone visée par un arrêté préfectoral), plomb ou amiante dans le bâtiment. De même, le DTT précise l’état de l’installation de gaz et d’électricité du logement et son niveau de performance énergétique.

Attention, en copropriété, cette estimation en amont des travaux est d’autant plus cruciale que vous n’êtes pas seul décisionnaire. Pour rappel, si une majorité de copropriétaires vote un chantier, vous devrez participer au frais, que vous le souhaitiez ou pas. Il est donc indispensable de consulter les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale qui peuvent vous informer sur des travaux évoqués et devant être votés et réalisés dans les prochaines années (ravalement par exemple, ou encore étanchéité du toit terrasse, changement de la chaudière…). N’oubliez pas aussi de demander à voir le carnet d’entretien de l’immeuble, qui recense en principe tous les gros travaux effectués récemment dans la copropriété.

 

6- Ne pas vérifier les frais de fonctionnement récurrents du bien

Dépenses de chauffage et d’électricité, charges de copropriété, entretien des extérieurs, taxe foncière… autant de frais qui peuvent très vite plomber votre budget. Sachez, par exemple, que les Français ont dépensé en moyenne 1 683 euros par an pour se chauffer en 2017 selon la plateforme de conseils en économie d’énergie. Et la facture peut rapidement exploser dans un logement mal isolé. Pire, à la revente, des charges de copropriété élevées peuvent influer négativement sur le prix de l’opération.

 

7- Ne pas anticiper l’éventualité d’une revente rapide

Surexcité à l’idée d’avoir enfin trouvé le bien de vos rêves, vous n’imaginez pas devoir le quitter un jour. Et pourtant… une mutation, un divorce, une perte d’emploi peuvent vous obliger à vendre plus vite que prévu.

Certes peu plaisante, cette éventualité ne doit pas quitter votre esprit au moment d’acheter votre nouveau chez vous, surtout si celui-ci est atypique. Un produit qui sort des standards de recherche sera en effet toujours plus difficile à vendre. Les acheteurs privilégient davantage les biens classiques disposant d’une salle de bains neuve, d’une cuisine équipée, de rangements, voire d’une terrasse ou d’un balcon. Pour être sûr de ne pas vous tromper, listez les défauts qui vous ont fait hésiter à sauter le pas et promettez-vous de les corriger. Les travaux réalisés vous permettront effectivement de valoriser votre bien lors de la revente. A conditions de ne pas vous lancer dans des dépenses si exorbitantes que l’éventuelle plus-value générée ne suffirait pas à couvrir les frais engagés.

 

8- Ne pas faire jouer la concurrence pour évaluer sa capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus financiers et de vos charges. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un crédit immobilier. Votre banque pourra vous aiguiller dans cette démarche, mais pas seulement, vous pouvez également confier l’analyse de votre capacité d’emprunt à un courtier professionnel en prêt bancaire. Confier sa recherche du bon taux à un courtier professionnel permet non seulement de dénicher les meilleures opportunités, mais également de ne pas perdre soi-même un temps fou à le faire. En effet, le premier métier du courtier consiste à investiguer, à se rendre auprès de chaque banque, chaque établissement prêteur, pour connaître leurs taux actuels en fonction de la solidité des dossiers et leurs différentes offres. Il en revient avec un savoir approfondi des conditions de prêt, mais également des profils habituels de telle banque ou de tel établissement, afin de mieux orienter l’emprunteur.

Faire le tour des prêteurs potentiels n’est pas forcément aisé pour un actif, qui manque de temps et de l’expérience nécessaire pour démêler des conditions parfois complexes. De fait, un futur emprunteur va rapidement limiter sa recherche à quelques établissements, et finir par choisir sans trop entrer dans le détail, faute d’avoir les outils nécessaires à une sélection plus pertinente. Le courtier, lui, sait quelle offre correspond le mieux aux projets de ses clients. Le courtier ne coûte souvent rien, le mode de rémunération d’un courtier immobilier est particulier : il touche une commission versée par la banque auprès de laquelle son client a souscrit un prêt (généralement 1 % du montant total emprunté). Ce qui signifie que, pour des services traditionnels (comparaison des établissements prêteurs et mise en contact entre l’organisme et le client), l’emprunteur n’a rien à débourser dans la plupart des cas. Des exceptions existent, néanmoins.

Il arrive également qu’un courtier réclame des honoraires, notamment lorsqu’il s’agit d’accompagner son client tout au long de son parcours de souscription, de négocier plus avant avec la banque, de mettre en place un montage financier complexe, de monter un dossier ou de suivre la bonne tenue du remboursement.

 

9- Ne pas mettre en concurrence les notaires

Aujourd’hui, TOUT est négociable. Je sais, c’est moche. Déplorable même. Mais c’est la règle du jeu et on ne va pas s’en priver tout de même.

S’il vous faut négocier votre prix d’achat, vous pouvez également négocier vos « frais de notaire ». En effet, avoir une relation de confiance avec son notaire est primordial. Il est donc normal que vous choisissiez celui qui vous convient le mieux et qui peut vous offrir les meilleurs prix. Ainsi, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour réduire la partie variable de ses honoraires.

Faire baisser « les frais de notaire » peut constituer une économie importante. « Les frais de notaire » c’est la somme que vous versez au notaire lors d’un achat immobilier mais, attention, ce n’est pas ce qu’il va gagner. Ces frais représentent entre 7 et 8 % du prix de vente.

Voici la composition de ces fameux frais de notaire :

• Taxes (droits d’enregistrement, TVA, contribution de sécurité immobilière …).

Ces taxes sont reversées aux collectivités locales et à l’Etat. Ces droits représentent presque 80 % « des frais de notaire »

• Emoluments des notaires : ils varient en fonction du montant de la vente. Ils sont en général de l’ordre de 10% du montant du bien.
• Débours : il s’agit des formalités et frais divers engagés par le notaire en votre nom (documents d’urbanisme, cadastre, conservation des hypothèques…).

Ne rêvez pas, vous ne négocierez jamais la baisse des taxes ! En revanche la partie émolument du notaire peut faire l’objet d’une discussion pour un éventuel rabais. Enfin, c’est ce que la loi prévoit.

 

10- Ne pas oser

L’achat immobilier est un jeu de longue haleine. Il faut savoir ce que l’on veut, se renseigner sur le marché, attendre le bon moment, négocier …  Cependant la plus importante erreur est d’avoir peur de mal investir et de ne jamais agir. Une fois que vous avez tout analysé, n’attendez plus, lancez-vous !

Bonne acquisition

Page fb ; Guylaine Calydon Immobilier / IAD France – CERGY et alentours

Guylaine CALYDON
Conseillère immobilier indépendante
Affiliée au réseau IAD France
0659741557
Guylaine.calydon@iadfrance.fr